1. Tài sản gắn liền với đất

Khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai năm 2013 quy định tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bộ luật Dân sự năm 2015 đề cập đến cụm từ “tài sản gắn liền với đất” tại biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thế chấp tài sản (Điều 318, Điều 325, Điều 326).

Khoản 4 Điều 3 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, quy định tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở; công trình xây dựng khác; cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng hoặc vật khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

Nghị định số 99/2022/NĐ-CP ngày 30/11/2022 của Chinh phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm cũng chỉ đề cập đến “tài sản gắn liền với đất” và không nêu rõ nội hàm của khái niệm này hoặc liệt kê các loại tài sản gắn liền với đất.

Thông tư số 07/2019/TT-BTP ngày 25/11/2019 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì “Tài sản gắn liền với đất gồm nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật nhà ở; công trình xây dựng khác theo quy định của pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản và pháp luật khác có liên quan; cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng;” (khoản 1 Điều 3). Trong đó, tại Luật Đầu tư năm 2020 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 không quy định cụ thể về công trình xây dựng. Công trình xây dựng được quy định tại khoản 10 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014, được sửa đổi, bổ sung năm 2020: Công trình xây dựng là sản phẩm được xây dựng theo thiết kế, tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước.  

Nhìn chung, các văn bản quy phạm pháp luật đề cập đến cụm từ “tài sản gắn liền với đất”, một số văn bản liệt kê các tài sản gắn liền với đất. Trong đó, liệt kê các loại tài sản gắn liền với đất mang tính bao quát nhất là tại Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ. Qua các tài sản được liệt kê, có thể hiểu rằng, tài sản gắn liền với đất là những vật được hình thành, tồn tại gắn liền với đất. Tuy nhiên, xét về phạm vi áp dụng thì tài sản gắn liền với đất được đề cập tại từng văn bản sẽ thuộc phạm vi áp dụng của văn đó, ví dụ: Chỉ có những tài sản gắn liền với đất được quy định tại khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai năm 2013 là được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đó là nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm. Hoặc, những tài sản gắn liền với đất được đề cập tại Nghị định số 21/2021/NĐ-CP thuộc phạm vi áp dụng liên quan đến thực hiện các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

2. Tài sản gắn liền với đất đăng ký quyền sở hữu

Những tài sản gắn liền với đất quy định tại tại khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai năm 2013 là được đăng ký quyền sở hữu. Việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu (khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013).

Điều 31, 32, 33, 34 Nghị định 43/2013/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai (được sửa đổi, bổ sung bởi: Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017; Nghị định số 136/2018/NĐ-CP ngày 05/10/2018; Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020; Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03/4/2023), quy định chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở; chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng; chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm. Ngoài ra, Điều 35 Nghị định trên cũng quy định tài sản gắn liền với đất không được chứng nhận quyền sở hữu khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thuộc một trong các trường hợp sau:

- Tài sản gắn liền với đất mà thửa đất có tài sản đó không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai và Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;

- Nhà ở hoặc công trình xây dựng khác được xây dựng tạm thời trong thời gian xây dựng công trình chính hoặc xây dựng bằng vật liệu tranh tre, nứa, lá, đất; công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và để phục vụ cho việc quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính;

- Tài sản gắn liền với đất đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa, phá dỡ hoặc đã có thông báo, quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Nhà ở, công trình được xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng; xây dựng lấn, chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử văn hóa đã xếp hạng; tài sản gắn liền với đất được tạo lập từ sau thời điểm quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà tài sản được tạo lập đó không phù hợp với quy hoạch được duyệt tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở có giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, trừ trường hợp tài sản đã được xác định là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp theo hướng dẫn của Bộ Tài chính;

- Tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định nêu trên;

- Tài sản tạo lập do chuyển mục đích sử dụng đất trái phép.

3. Điều kiện giao dịch đối với tài sản gắn liền với đất

- Tại Luật Đất đai năm 2023 chỉ đề cập đến điều kiện mua, bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm (Điều 189); đối với các trường hợp giao dịch về tài sản gắn liền với đất khác (thế chấp, mua bán tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm,...) không quy định. Theo đó, diều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm như sau:

+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật; b) Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.

+ Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các điều kiện sau đây: a) Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư; b) Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư; c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.

Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án. Đối với trường hợp thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng thì thực hiện theo quy định tại Điều 194 của Luật Đất đai.

- Đối với nhà ở, Điều 117 Luật Nhà ở năm 2014 quy định các hình thức giao dịch về nhà ở gồm: mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở. Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 quy định giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp giao dịch về nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận dưới đây; b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền (Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai). Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận: a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở xã hội trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán; d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; đ) Nhận thừa kế nhà ở; e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó (Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận  thực hiện theo Điều 72 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở). Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện theo quy định, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.

Ngoài điều kiện giao dịch về nhà ở, Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 còn nêu cụ thể điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở. Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp: tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

- Công trình xây dựng: Luật Xây dựng quy định về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân và quản lý nhà nước trong hoạt động đầu tư xây dựng, không quy định về điều kiện giao dịch đối với công trình xây dựng. Khoản Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây: a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Điều 10 Nghị định số  21/2021/NĐ-CP quy định trường hợp tài sản gắn liền với đất là tài sản pháp luật không quy định phải đăng ký và cũng chưa được đăng ký theo yêu cầu mà chủ sở hữu và bên nhận bảo đảm thỏa thuận dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì quyền, nghĩa vụ của các bên được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm. Trường hợp tài sản gắn liền với đất là cây hằng năm theo quy định của Luật Trồng trọt, công trình tạm theo quy định của Luật Xây dựng mà chủ sở hữu và bên nhận bảo đảm thỏa thuận dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì áp dụng theo quy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng động sản không phải là tàu bay, tàu biển.

- Rừng sản xuất là rừng trồng được quy định tại Luật Lâm nghiệp năm 2017, không quy định cụ thể về điều kiện giao dịch đối với tài sản này.

- Cây lâu năm: Theo quy định tại thông tư liên tịch số 22/2016/TTLT-BNNPTNT-BTNMT ngày 30/6/2016 của Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định các loại cây lâu năm được chứng nhận quyền sở hữu thì cây lâu năm được chứng nhận quyền sở hữu phải có các đặc tính như sau: Cây gieo trồng một lần, cho thu hoạch sản phẩm (mà thân chính vẫn giữ nguyên) hoặc sử dụng làm cây lấy gỗ, cây cảnh quan, cây bóng mát, có thời gian sinh trưởng từ khi gieo trồng đến khi thanh lý trên năm (05) năm; thuộc một trong các nhóm cây sau: cây thân gỗ, cây thân bụi hoặc cây thân leo. Loại cây lâu năm được chứng nhận quyền sở hữu gồm: Cây công nghiệp lâu năm; cây ăn quả lâu năm; cây dược liệu lâu năm; cây lấy gỗ, cây bóng mát và cây cảnh quan lâu năm. Căn cứ đặc điểm trên, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định ban hành Danh mục loài cây trồng thuộc các loại cây lâu năm được chứng nhận quyền sở hữu trên địa bàn.

4. Kiến nghị

- “Tài sản gắn liền với đất” được đề cập tại nhiều văn bản quy phạm pháp luật, mỗi văn bản có phạm vi và đối tượng áp dụng khác nhau. Các văn bản liệt kê tài sản gắn liền với đất không hoàn toàn đầy đủ, thống nhất. Do đó, kiến nghị cần xem xét giải thích khái niệm “tài sản gắn liền với đất” mang tính chất khái quát, mô tả đặc điểm của tài sản này.

- Cần quy định thống nhất về điều kiện giao dịch đối với tài sản gắn liền với đất, ví dụ như: Điều 117 Luật Nhà ở năm 2014 quy định thế chấp nhà ở phải có Giấy chứng nhận (trừ trường hợp giao dịch về nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận); Điều 10 Nghị định số  21/2021/NĐ-CP quy định trường hợp tài sản gắn liền với đất là tài sản pháp luật không quy định phải đăng ký và cũng chưa được đăng ký theo yêu cầu mà chủ sở hữu và bên nhận bảo đảm thỏa thuận dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì quyền, nghĩa vụ của các bên được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm; những trường hợp tài sản gắn liền với đất được đăng ký quyền sở hữu thì khi giao dịch có yêu cầu phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu không?./.