1. Điều kiện đối với bên bán

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật;

b) Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.

2. Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

a) Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư;

b) Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;

c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.

Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.

(Lưu ý: Đối với trường hợp thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng thì thực hiện theo quy định tại Điều 194 của Luật Đất đai năm 2013).

3. Vướng mắc liên quan đến điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm

- Điểm b khoản 2 Điều 15b Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai (được sửa đổi, bổ sung theo khoản 14 Điều 1 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ) quy định:

“Việc thu hồi đất đối với trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại khoản 1 Điều 64 và khoản 1 Điều 65 của Luật đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

2. Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì xử lý thu hồi đất theo quy định sau đây:

b) Trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định, chủ đầu tư được thực hiện bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác theo quy định của pháp luật.

Nhà nước thu hồi đất của người bán tài sản gắn liền với đất thuê để cho người mua tài sản thuê”;

Điểm b khoản 2, khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai năm 2013 quy định điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm quy định:

“2. Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

b) Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;

…

3. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án”.

Theo quy định tại khoản 14 Điều 1 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP thì khi chấm dứt dự án, chủ đầu tư được thực hiện bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác theo quy định của pháp luật. Tại Điều 189 Luật Đất đai năm 2013 quy định người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư. Tuy nhiên, việc xác định “dự án đầu tư” là dự án nào khi mà nhà đầu tư trước đó đã chấm dứt dự án và nhà đầu tư mua tài sản thì chưa có dự án được phê duyệt, chấp thuận.

- Điều kiện bán tài sản gắn liền với đất thuê được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm là tài sản “đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận”. Trong khi đó, thực tế đa số các tài sản gắn liền với đất của các dự án bị chấm dứt là chưa hoàn thành việc xây dựng.

- Điều kiện bán tài sản gắn liền với đất thuê được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm là “Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật”. Không như quyền sử dụng đất hay nhà ở, điều kiện để thực hiện chuyển nhượng là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Điều kiện bán tài sản gắn liền với đất trong trường hợp này chỉ yêu cầu là “được tạo lấp hợp pháp” mà không yêu cầu phải được ghi nhận quyền sở hữu vào Giấy chứng nhận.

Điều 40 Luật Công chứng năm 2014 quy định hồ sơ yêu cầu công chứng phải có “Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó”.

Từ quy định trên, dẫn đến 02 cách hiểu: Một là, tài sản gắn liền với đất thuộc trường hợp không bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu và Điều 40 Luật Công chứng năm 2014 chỉ đặt ra trong trường hợp tài sản bắt buộc phải đăng ký nên khi công chứng thì hồ sơ không cần phải có giấy chứng nhận có ghi nhận tài sản gắn liền với đất. Hai là, Điều 40 Luật Công chứng năm 2014 yêu cầu phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với tài sản mà pháp luật quy định đăng ký quyền sở hữu nên hồ sơ công chứng đối với hợp mua bán tài sản gắn liền với đất phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Từ các quy định như trên đẫn đến sự lúng túng, vướng mắc khi áp dụng quy định về bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm. Do đó, kiến nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét, điều chỉnh quy định để thuận lợi khi áp dụng và phù hợp với thực tế./.