Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh
Tình huống 1: Ông Nguyễn Văn Thắng là chủ doanh nghiệp T, ông muốn biết các loại bất động sản nào là được đưa vào kinh doanh?
Trả lời: (Có tính chất tham khảo)
Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:
Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản bao gồm:
1. Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
2. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
3. Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
4. Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.
Căn cứ nội dung trên, ông Thắng có thể nghiên cứu để thực hiện đúng theo quy định của pháp luật.
Công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh
Tình huống 2: Bà Hà Thị Hồng muốn mua một động sản do công ty A (Chuyên kinh doanh động sản tại tỉnh M) đăng bán trên truyền hình. Tuy nhiên, thông tin đăng bán của công ty A chưa được rõ ràng, bà chưa nắm đủ thông tin để thực hiện mua động sản này. Do đó, bà muốn biết pháp luật quy định công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh như thế nào ?
Trả lời: (Có tính chất tham khảo)
Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:
1. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản theo các hình thức sau đây:
a) Tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;
b) Tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản;
c) Tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản.
2. Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm:
a) Loại bất động sản;
b) Vị trí bất động sản;
c) Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản;
d) Quy mô của bất động sản;
đ) Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư;
e) Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản;
g) Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;
h) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có);
i) Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Căn cứ quy định trên, bà Hồng có thể nghiên cứu để thực hiện mua bán động sản theo đúng quy định của pháp luật.
Chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản
Tình huống 3: Ông Hà Chí Hùng là chủ doanh nghiệp tư nhân N chuyên kinh doanh hàng điện máy. Ông muốn góp vốn để thành lập công ty H chuyên kinh doanh bất động sản tại thành phố H. Ông muốn tìm hiểu chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản như thế nào?
Trả lời: (Có tính chất tham khảo)
Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:
1. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ và từng địa bàn.
2. Nhà nước khuyến khích và có chính sách miễn, giảm thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng ưu đãi cho tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và dự án được ưu đãi đầu tư.
3. Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào của dự án; hỗ trợ đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật trong hàng rào đối với dự án được ưu đãi đầu tư.
4. Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư dự án dịch vụ công ích đô thị, công trình hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
5. Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường bất động sản khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng.
Căn cứ nội dung trên, ông Hùng có thể nghiên cứu để thực hiện hoạt động kinh doanh của mình phù hợp với pháp luật.
Các hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản
Tình huống 4: Ông Hoàng Minh chủ doanh Doanh nghiệp tư nhân N muốn biết các hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản?
Trả lời: (Có tính chất tham khảo)
Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:
1. Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
2. Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản.
4. Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản.
5. Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.
6. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
7. Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của Luật này.
8. Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.
Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh
Tình huống 5: Ông Lê Minh Thắng là chủ doanh nghiệp tư nhân L, ông muốn nhờ một công ty môi giới để bán một lô đất tại thành phố T. Tuy nhiên, qua xác minh công ty từ chối với lý do lô đất của ông không đủ điều kiện chuyển nhượng theo Luật Kinh doanh bất động sản. Do đó, ông muốn biết điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh được quy định như thế nào?
Trả lời: (Có tính chất tham khảo)
Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:
1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Căn cứ nội dung trên, ông Thắng có thể nghiên cứu để thực hiện việc chuyển nhượng lô đất của mình phù hợp với pháp luật.
Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản
Tình huống 6: Công ty TNHH MTV Mai Trung muốn biết pháp luật quy định điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản là gì?
Trả lời: (Có tính chất tham khảo)
Điểm a khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020 quy định:
“1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.”.
Khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Căn cứ nội dung trên, công ty có thể nghiên cứu để thực hiện kinh doanh bất động sản phù hợp với pháp luật.
Đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Tình huống 7: Bà Ngô Thi Thắm là chủ doanh nghiệp tư nhân S. Bà muốn được tư vấn đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản?
Trả lời: (Có tính chất tham khảo)
Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:
1. Tổ chức, cá nhân trong nước được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua các loại bất động sản.
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó.
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để kinh doanh theo quy định tại Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản.
Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản
Tình huống 8: Ông Lê Minh Ngọc là Giám công ty TNHH MTV Thanh Khang. Ông muốn biết giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là do các bên thỏa thuận có đúng không?
Trả lời: (Có tính chất tham khảo)
Điều 15 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:
Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng. Trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.
Căn cứ quy định trên, ông Minh có thể nghiên cứu để thực hiện đúng theo quy định của pháp luật.
Nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng
Tình huống 9: Doanh nghiệp tư nhân Cao Đạt muốn ký một hợp đồng động sản với công ty kinh doanh bất động sản A. Tuy nhiên, để tránh rủi ro pháp lý về sau, doanh nghiệp Cao Đạt muốn biết pháp luật quy định nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng như thế nào?
Trả lời: (Có tính chất tham khảo)
Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:
Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:
1. Tên, địa chỉ của các bên;
2. Các thông tin về bất động sản;
3. Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua;
4. Phương thức và thời hạn thanh toán;
5. Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;
6. Bảo hành;
7. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
8. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
9. Phạt vi phạm hợp đồng;
10. Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý;
11. Giải quyết tranh chấp;
12. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Căn cứ quy định trên, doanh nghiệp Cao Đạt có thể nghiên cứu để thực hiện đúng theo quy định của pháp luật.
Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán
Tình huống 10: Ông Nguyễn Thanh muốn góp vốn vào một công ty S chuyên lĩnh vực kinh doanh nhà, công trình xây dựng để bán. Tuy nhiên, ông nhận thấy quy định của công ty về chế độ bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán rất khó hiểu. Ông muốn biết pháp luật quy định bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán như thế nào?
Trả lời: (Có tính chất tham khảo)
Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:
1. Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho bên mua. Trường hợp nhà, công trình xây dựng đang trong thời hạn bảo hành thì bên bán có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực hiện việc bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Thời hạn bảo hành nhà, công trình xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; trường hợp đã hết thời hạn bảo hành thì do các bên thỏa thuận.
Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
Tình huống 11: Công ty TNHH một thành viên L muốn biết điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh?
Trả lời: (Có tính chất tham khảo)
Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:
1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Phạm vi kinh doanh dịch vụ bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài
Tình huống 12: Ông Nguyễn Thái Bình là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, ông muốn tìm hiểu phạm vi kinh doanh dịch vụ bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được quy định như thế nào?
Trả lời: (Có tính chất tham khảo)
Điều 60 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:
Tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền kinh doanh các dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản
Tình huống 13: Ông Lê Long là chủ doanh nghiệp tư nhân Minh Long, ông muốn biết pháp luật quy định về hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản gồm những nội dung nào?
Trả lời: (Có tính chất tham khảo)
Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:
1. Các loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản:
a) Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản;
b) Hợp đồng dịch vụ tư vấn bất động sản;
c) Hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản.
2. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận.
3. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
4. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản do các bên thỏa thuận và phải có các nội dung chính sau đây:
a) Tên, địa chỉ của các bên;
b) Đối tượng và nội dung dịch vụ;
c) Yêu cầu và kết quả dịch vụ;
d) Thời hạn thực hiện dịch vụ;
đ) Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ;
e) Phương thức, thời hạn thanh toán;
g) Quyền và nghĩa vụ của các bên;
h) Giải quyết tranh chấp;
i) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
Tình huống 14: Bà Trần Thị Thu là Giám đốc của Công ty TNHH MTV Tinh Hoa. Bà muốn kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nhưng bà không biết pháp luật quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản như thế nào?
Trả lời: (Có tính chất tham khảo)
Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 62.
2. Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.
3. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.
Căn cứ nội dung trên, bà Thu có thể nghiên cứu để thực hiện đúng theo quy định của pháp luật.
Nội dung môi giới bất động sản
Tình huống 15: Ông Thắng là chủ doanh nghiệp tư nhân T chuyên nhập khẩu thức ăn chăn nuôi. Ông muốn tư vấn pháp luật về nội dung môi giới bất động sản?
Trả lời: (Có tính chất tham khảo)
Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:
1. Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng.
2. Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
3. Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Thù lao môi giới bất động sản
Tình huống 16: Bà Hoàng Thị Mỹ Dung là chủ doanh nghiệp tư nhân N chuyên kinh doanh nội thất trên địa bàn tỉnh M. Bà có nhiều khách hàng muốn nhờ bà giới thiệu để mua đất đai, bà muốn biết thù lao của môi giới bất động sản là bao nhiêu?
Trả lời: (Có tính chất tham khảo)
Điều 64 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:
1. Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được hưởng tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản giữa khách hàng và người thứ ba.
2. Mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới.
Hoa hồng môi giới bất động sản
Tình huống 17: Ông Đinh Thế Hùng có giới thiệu cho Bà Văn Thị Như Mai mua một số động sản của công ty M. Ông hỏi pháp luật quy định về hoa hồng môi giới bất động sản như thế nào?
Trả lời: (Có tính chất tham khảo)
Điều 65 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:
1. Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được hưởng hoa hồng môi giới khi khách hàng ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
2. Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
Căn cứ nội dung trên, ông Hùng có thể nghiên cứu để thực hiện đúng theo quy định của pháp luật.
Quyền của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
Tình huống 18: Ông Hùng và bà Năm muốn thành lập doanh nghiệp để kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Tuy nhiên, ông bà không biết quyền của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được pháp luật quy định như thế nào?
Trả lời: (Có tính chất tham khảo)
Điều 66 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:
1. Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của Luật này.
2. Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản.
3. Hưởng thù lao, hoa hồng môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký với khách hàng.
4. Thuê doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập khác thực hiện công việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản đã ký với khách hàng, nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới.
5. Các quyền khác trong hợp đồng.
Nghĩa vụ của cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
Tình huống 19: Bà Nguyễn Thị Ánh là chủ doanh nghiệp tư nhân L. Bà muốn thực hiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nhưng bà không biết pháp luật quy định nghĩa vụ của cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản như thế nào?
Trả lời: (Có tính chất tham khảo)
Điều 67 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:
1. Thực hiện đúng hợp đồng đã ký với khách hàng.
2. Cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp.
3. Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
4. Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
5. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
6. Thực hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
7. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản
Tình huống 20: Ông Lê Văn Tuấn muốn thành lập doanh nghiệp tư nhân để kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản, ông muốn biết pháp luật quy định về kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản như thế nào?
Trả lời: (Có tính chất tham khảo)
Điều 74 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải thành lập doanh nghiệp.
2. Nội dung kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản bao gồm:
a) Tư vấn pháp luật về bất động sản;
b) Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản;
c) Tư vấn về tài chính bất động sản;
d) Tư vấn về giá bất động sản;
đ) Tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
3. Nội dung, phạm vi tư vấn, quyền và nghĩa vụ của các bên, phí dịch vụ tư vấn bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
4. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản chịu trách nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Dịch vụ quản lý bất động sản
Tình huống 21: Doanh nghiệp tư nhân S muốn tìm hiểu pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản được quy định như thế nào?
Trả lời: (Có tính chất tham khảo)
Điều 75 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp. Trường hợp kinh doanh dịch vụ quản lý nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.
2. Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm:
a) Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất;
b) Tổ chức thực hiện việc cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động sản;
c) Tổ chức thực hiện việc bảo trì, sửa chữa bất động sản;
d) Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo đúng hợp đồng;
đ) Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với Nhà nước theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất.
3. Nội dung, thời gian, phạm vi quản lý bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
4. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản chịu trách nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Tổ chức, cá nhân thăm dò khoáng sản
Tình huống 22: Hợp tác xã P chuyên sản xuất gạch thủ công. Hợp tác xã muốn tìm hiểu pháp luật quy định tổ chức, cá nhân thăm dò khoáng sản như thế nào?
Trả lời: (Có tính chất tham khảo)
Điều 34 Luật Khoáng sản năm 2010 quy định:
1. Tổ chức, cá nhân đăng ký kinh doanh ngành nghề thăm dò khoáng sản
được thăm dò khoáng sản bao gồm:
a) Doanh nghiệp được thành lập theo Luật doanh nghiệp;
b) Hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã được thành lập theo Luật hợp tác xã;
c) Doanh nghiệp nước ngoài có văn phòng đại diện hoặc chi nhánh tại Việt Nam.
2. Hộ kinh doanh đăng ký kinh doanh ngành nghề thăm dò khoáng sản được thăm dò khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường.
Thu hồi, chấm dứt hiệu lực Giấy phép thăm dò khoáng sản
Tình huống 23: Doanh nghiệp tư nhân M chuyên kinh doanh dịch vụ thăm dò khoáng sản. Do nhiều nguyên nhân khách quan, nên doanh nghiệp không thể thực hiện dịch vụ thăm dò khoáng sản theo đúng tiến độ được ký kết trong hợp đồng với doanh nghiệp Y. Nên để tránh các thiệt hại mà không phải bị bồi thường, doanh nghiệp muốn biết pháp luật quy định thu hồi, chấm dứt hiệu lực giấy phép thăm dò khoáng sản như thế nào?
Trả lời: (Có tính chất tham khảo)
Điều 46 Luật Khoáng sản năm 2010 quy định:
1. Giấy phép thăm dò khoáng sản bị thu hồi trong các trường hợp sau đây:
a) Sau 06 tháng, kể từ ngày giấy phép có hiệu lực, tổ chức, cá nhân thăm dò khoáng sản không tiến hành thăm dò, trừ trường hợp bất khả kháng;
b) Tổ chức, cá nhân thăm dò khoáng sản vi phạm một trong các nghĩa vụ quy định tại các điểm a, b, c, d, đ và e khoản 2 Điều 42 của Luật này mà không khắc phục trong thời hạn 90 ngày, kể từ ngày cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về khoáng sản có thông báo bằng văn bản;
c) Khu vực được phép thăm dò khoáng sản bị công bố là khu vực cấm hoạt động khoáng sản hoặc khu vực tạm thời cấm hoạt động khoáng sản.
2. Giấy phép thăm dò khoáng sản chấm dứt hiệu lực khi xảy ra một trong các trường hợp sau đây:
a) Giấy phép bị thu hồi;
b) Giấy phép hết hạn;
c) Giấy phép được trả lại;
d) Tổ chức, cá nhân thăm dò khoáng sản giải thể hoặc phá sản.
3. Trong thời hạn 06 tháng, kể từ ngày Giấy phép thăm dò khoáng sản chấm dứt hiệu lực theo quy định tại các điểm a, b và c khoản 2 Điều này, tổ chức, cá nhân thăm dò khoáng sản phải di chuyển toàn bộ tài sản của mình và của các bên liên quan ra khỏi khu vực thăm dò; san lấp công trình thăm dò, bảo vệ tài nguyên khoáng sản, phục hồi môi trường, đất đai; giao nộp mẫu vật, thông tin về khoáng sản đã thu thập được cho cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về khoáng sản. Quy định này không áp dụng đối với trường hợp tổ chức, cá nhân thăm dò khoáng sản đang đề nghị gia hạn Giấy phép thăm dò khoáng sản hoặc cấp Giấy phép khai thác khoáng sản.
Giấy phép khai thác khoáng sản
Tình huống 24: Hợp tác xã L muốn biết pháp luật quy định giấy phép khai thác khoáng sản gồm những nội dung gì?
Trả lời: (Có tính chất tham khảo)
Điều 54 Luật Khoáng sản năm 2010 quy định:
1. Giấy phép khai thác khoáng sản phải có các nội dung chính sau đây:
a) Tên tổ chức, cá nhân khai thác khoáng sản;
b) Loại khoáng sản, địa điểm, diện tích khu vực khai thác khoáng sản;
c) Trữ lượng, công suất, phương pháp khai thác khoáng sản;
d) Thời hạn khai thác khoáng sản;
đ) Nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ khác có liên quan.
2. Giấy phép khai thác khoáng sản có thời hạn không quá 30 năm và có thể được gia hạn nhiều lần, nhưng tổng thời gian gia hạn không quá 20 năm.
Trường hợp chuyển nhượng quyền khai thác khoáng sản cho tổ chức, cá nhân khác thì thời hạn khai thác là thời gian còn lại của Giấy phép khai thác khoáng sản đã cấp trước đó.
Thu hồi, chấm dứt hiệu lực Giấy phép khai thác khoáng sản
Tình huống 25: Chủ doanh nghiệp tư nhân Thanh Minh muốn hỏi pháp luật quy định về thu hồi, chấm dứt hiệu lực giấy phép khai thác khoáng sản trong những trường hợp nào?
Trả lời: (Có tính chất tham khảo)
Điều 58 Luật Khoáng sản năm 2010 quy định:
1. Giấy phép khai thác khoáng sản bị thu hồi trong các trường hợp sau đây:
a) Sau 12 tháng, kể từ ngày giấy phép có hiệu lực, tổ chức, cá nhân khai thác khoáng sản chưa xây dựng cơ bản mỏ, trừ trường hợp bất khả kháng;
b) Sau 12 tháng, kể từ ngày dự kiến bắt đầu khai thác, tổ chức, cá nhân khai thác khoáng sản chưa tiến hành khai thác, trừ trường hợp bất khả kháng;
c) Tổ chức, cá nhân khai thác khoáng sản vi phạm một trong các nghĩa vụ quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, e và g khoản 2 Điều 55 của Luật này mà không khắc phục trong thời hạn 90 ngày, kể từ ngày cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về khoáng sản có thông báo bằng văn bản;
d) Khu vực được phép khai thác khoáng sản bị công bố là khu vực cấm hoạt động khoáng sản, khu vực tạm thời cấm hoạt động khoáng sản.
2. Giấy phép khai thác khoáng sản chấm dứt hiệu lực khi xảy ra một trong các trường hợp sau đây:
a) Giấy phép bị thu hồi;
b) Giấy phép hết hạn;
c) Giấy phép được trả lại;
d) Tổ chức, cá nhân khai thác khoáng sản giải thể hoặc phá sản.
3. Khi Giấy phép khai thác khoáng sản chấm dứt hiệu lực thì các công trình, thiết bị bảo đảm an toàn mỏ, bảo vệ môi trường ở khu vực khai thác khoáng sản thuộc sở hữu nhà nước, không được tháo dỡ, phá huỷ. Trong thời hạn 06 tháng, kể từ ngày Giấy phép khai thác khoáng sản chấm dứt hiệu lực, tổ chức, cá nhân khai thác khoáng sản phải di chuyển tài sản còn lại của mình và của các bên có liên quan ra khỏi khu vực khai thác khoáng sản; sau thời hạn này, tài sản còn lại thuộc sở hữu nhà nước.
4. Trong thời hạn quy định tại khoản 3 Điều này, tổ chức, cá nhân khai thác khoáng sản phải thực hiện các nghĩa vụ có liên quan đến việc đóng cửa mỏ, cải tạo, phục hồi môi trường và đất đai theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Khai thác tận thu khoáng sản và thời hạn Giấy phép khai thác tận thu khoáng sản
Tình huống 26: Ông Đặng Văn Long là thành viên của Hợp tác xã P tại thành phố X. Ông muốn biết khai thác tận thu khoáng sản và thời hạn giấy phép khai thác tận thu khoáng sản được pháp luật quy định như thế nào?
Trả lời: (Có tính chất tham khảo)
Điều 67 Luật Khoáng sản năm 2010 quy định:
Khai thác tận thu khoáng sản là hoạt động khai thác khoáng sản còn lại ở bãi thải của mỏ đã có quyết định đóng cửa mỏ.
Điều 68 Luật Khoáng sản năm 2010 quy định:
Giấy phép khai thác tận thu khoáng sản có thời hạn không quá 05 năm, kể cả thời gian gia hạn Giấy phép
Căn cứ quy định trên, ông Long có thể nghiên cứu để thực hiện đúng theo quy định của pháp luật.
Thu hồi Giấy phép khai thác tận thu khoáng sản
Tình huống 27: Ông Trần Cao Hà là chủ doanh nghiệp tư nhân S, ông có góp vốn vào công ty M để khai thác tận thu khoáng sản. Ông nghe công ty M thông báo việc khai tác tận thu mỏ khoáng sản mà ông Hà có góp vốn đã bị thu hồi Giấy phép. Ông Hà muốn hỏi pháp luật quy định thu hồi Giấy phép khai thác tận thu khoáng sản trong những trường hợp nào?
Trả lời: (Có tính chất tham khảo)
Điều 72 Luật Khoáng sản năm 2010 quy định:
1. Giấy phép khai thác tận thu khoáng sản bị thu hồi trong các trường hợp sau đây:
a) Tổ chức, cá nhân khai thác tận thu khoáng sản không thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại khoản 2 Điều 69 của Luật này;
b) Khu vực khai thác tận thu khoáng sản bị công bố là khu vực cấm hoạt động khoáng sản, khu vực tạm thời cấm hoạt động khoáng sản.
2. Khi Giấy phép khai thác tận thu khoáng sản bị thu hồi hoặc hết hạn thì tổ chức, cá nhân khai thác tận thu khoáng sản phải di chuyển toàn bộ tài sản của mình ra khỏi khu vực khai thác, thực hiện công tác cải tạo, phục hồi môi trường.
3. Trường hợp Giấy phép khai thác tận thu khoáng sản bị thu hồi theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều này thì tổ chức, cá nhân khai thác tận thu khoáng sản được bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.
Đóng cửa mỏ khoáng sản
Tình huống 28: Bà Hoàng Thị Anh là thành viên Hợp tác xã chuyên khai thác khoáng sản trên địa bàn tỉnh L. Bà muốn biết pháp luật về đóng cửa mỏ khoáng sản được quy định như thế nào?
Trả lời: (Có tính chất tham khảo)
Điều 73 Luật Khoáng sản năm 2010 quy định:
Tổ chức, cá nhân khai thác khoáng sản phải lập đề án đóng cửa mỏ đối với toàn bộ hoặc một phần diện tích khai thác khoáng sản trong các trường hợp sau đây:
1. Đã khai thác hết toàn bộ hoặc một phần trữ lượng;
2. Giấy phép khai thác khoáng sản chấm dứt hiệu lực nhưng chưa khai thác hết trữ lượng khoáng sản trong khu vực khai thác khoáng sản.
Nguồn thu ngân sách nhà nước từ hoạt động khoáng sản
Tình huống 29: Hợp tác Xã M hỏi nguồn thu ngân sách nhà nước từ hoạt động khoáng sản bao gồm những nguồn nào?
Trả lời: (Có tính chất tham khảo)
Điều 76 Luật Khoáng sản năm 2010 quy định:
1. Thuế theo quy định của pháp luật về thuế.
2. Phí, lệ phí theo quy định của pháp luật.
3. Tiền cấp quyền khai thác khoáng sản.
Thẩm quyền cấp Giấy phép thăm dò khoáng sản, Giấy phép khai thác khoáng sản
Tình huống 30: Ông Quách Hải là chủ doanh nghiệp tư nhân Thành Đạt. Ông muốn biết cơ quan nào có thẩm quyền cấp Giấy phép thăm dò khoáng sản, Giấy phép khai thác khoáng sản?
Trả lời: (Có tính chất tham khảo)
Điều 82 Luật Khoáng sản năm 2010 quy định:
1. Bộ Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy phép thăm dò khoáng sản, Giấy phép khai thác khoáng sản không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy phép thăm dò khoáng sản, Giấy phép khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ đã được Bộ Tài nguyên và Môi trường khoanh định và công bố; Giấy phép khai thác tận thu khoáng sản.
3. Cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy phép thăm dò khoáng sản, Giấy phép khai thác khoáng sản, Giấy phép khai thác tận thu khoáng sản nào thì có quyền gia hạn, thu hồi, chấp thuận trả lại loại giấy phép đó; chấp thuận trả lại một phần diện tích khu vực thăm dò, khai thác khoáng sản; chấp thuận chuyển nhượng quyền thăm dò khoáng sản, quyền khai thác khoáng sản.
NGƯỜI THỰC HIỆN
Lê Thanh Bình