1. Chị Nguyễn Thị Lê muốn biết hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm với người thứ ba phát sinh từ thời điểm nào?

Trả lời

Điều 23 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm với người thứ ba như sau:

“1. Biện pháp bảo đảm chỉ phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba trong trường hợp hợp đồng bảo đảm đã có hiệu lực pháp luật.

2. Trường hợp biện pháp bảo đảm phải đăng ký theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan hoặc được đăng ký theo thỏa thuận hoặc được đăng ký theo yêu cầu của bên nhận bảo đảm thì thời điểm đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật liên quan là thời điểm biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba.

3. Trường hợp không thuộc khoản 2 Điều này thì hiệu lực đối kháng với người thứ ba của biện pháp cầm cố tài sản, đặt cọc, ký cược phát sinh từ thời điểm bên nhận bảo đảm nắm giữ tài sản bảo đảm.

Nắm giữ tài sản bảo đảm quy định tại khoản này là việc bên nhận bảo đảm trực tiếp quản lý, kiểm soát, chi phối tài sản bảo đảm hoặc là việc người khác quản lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật nhưng bên nhận bảo đảm vẫn kiểm soát, chi phối được tài sản này.

4. Trường hợp tài sản bảo đảm thuộc biện pháp bảo đảm quy định tại khoản 3 Điều này được giao cho người khác quản lý thì hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm với người thứ ba phát sinh từ thời điểm:

a) Bên nhận cầm cố, bên nhận đặt cọc hoặc bên nhận ký cược nắm giữ tài sản bảo đảm;

b) Người quản lý tài sản nhận trực tiếp tài sản bảo đảm từ bên cầm cố, bên đặt cọc hoặc bên ký cược;

c) Hợp đồng bảo đảm có hiệu lực trong trường hợp người khác đang quản lý trực tiếp tài sản mà tài sản này được dùng để cầm cố, để đặt cọc hoặc để ký cược.

5. Hiệu lực đối kháng của biện pháp ký quỹ với người thứ ba phát sinh từ thời điểm tài sản ký quỹ được gửi vào tài khoản phong tỏa tại tổ chức tín dụng nơi ký quỹ.”

Như vậy, chị Lê căn cứ quy định nêu trên để xác định thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm với người thứ ba.

2. Ông Phan Thành Nhân hỏi: hợp đồng đặt cọc do ông xác lập trong thời kỳ hôn nhân sẽ được thực hiện như thế nào trong trường hợp vợ chồng ông ly hôn?

Trả lời

Điều 27 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về xác lập, thực hiện hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm bằng tài sản chung của vợ chồng như sau:

“1. Trường hợp dùng tài sản chung của vợ chồng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là số dư tiền gửi tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, chứng khoán hoặc động sản khác theo quy định của pháp luật không phải đăng ký thì vợ hoặc chồng đứng tên người gửi tiền, chứng khoán hoặc đang chiếm hữu động sản được tự mình xác lập, thực hiện hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm, trừ trường hợp sau đây:

a) Chế độ tài sản theo thỏa thuận có quy định khác hoặc vợ chồng có thỏa thuận khác và bên nhận bảo đảm đã được cung cấp thông tin về quy định này hoặc về thỏa thuận này;

b) Vợ chồng và bên nhận bảo đảm có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp vợ chồng thỏa thuận về việc một bên dùng tài sản chung để góp vốn vào pháp nhân thương mại, pháp nhân phi thương mại là doanh nghiệp xã hội hoặc để thành lập doanh nghiệp tư nhân thì người góp vốn, người đứng tên chủ doanh nghiệp tư nhân được tự mình xác lập, thực hiện hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm liên quan đến phần vốn góp trong pháp nhân, tài sản thuộc doanh nghiệp tư nhân.

Trường hợp vợ chồng không có thỏa thuận bằng văn bản về việc dùng tài sản chung để góp vốn theo quy định tại khoản này nhưng việc góp vốn đã được thực hiện theo đúng thủ tục được quy định trong pháp luật liên quan mà người không trực tiếp kinh doanh biết hoặc phải biết về việc góp vốn nhưng không phản đối thì coi như đã có thỏa thuận.

3. Trường hợp hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm được xác lập theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này mà vợ chồng ly hôn thì người đã xác lập hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm tiếp tục thực hiện hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm đã được xác lập, trừ trường hợp bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án có quyết định khác.”

Như vậy, vì hợp đồng đặt cọc do ông xác lập, nên trong trường hợp vợ chồng ông ly hôn thì ông tiếp tục thực hiện hợp đồng bảo đảm, trừ trường hợp bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án có quyết định khác.

3. Bà Hồ Thị Thủy muốn hỏi: bà không phải đại diện tổ chức tín dụng nhưng muốn nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của chị Nguyễn Thị Vân (xã PX, huyện PV) thì cần đáp ứng điều kiện nào?

Trả lời

Điều 35 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất như sau:

“Việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

1. Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

2. Việc nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác;

3. Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357, khoản 5 Điều 466 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự. Trường hợp có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của pháp luật thì chỉ xử lý một lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn;

4. Điều kiện có hiệu lực khác của giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.”

Như vậy, mặc dù bà Thủy không phải đại diện tổ chức tín dụng nhưng nếu đáp ứng các điều kiện nêu trên thì vẫn được nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của chị Vân.

4. Anh Lưu Vĩnh Phú ký hợp đồng đặt cọc với bà Ngô Thị Hà, theo đó tài sản anh đặt cọc là chiếc xe ô tô 5 chỗ hiệu X đời 2020. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, anh Phú muốn làm hợp đồng cho thuê xe ô tô nói trên để có thêm thu nhập. Anh Phú muốn biết tài sản đã đặt cọc có được đưa đi giao dịch hay không?

Trả lời

Khoản 1 Điều 38 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về quyền, nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc, ký cược như sau:

“1. Bên đặt cọc, bên ký cược có quyền, nghĩa vụ:

a) Yêu cầu bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược ngừng việc khai thác, sử dụng hoặc xác lập giao dịch dân sự đối với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược; thực hiện việc bảo quản, giữ gìn để tài sản đặt cọc, tài sản ký cược không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;

b) Trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc, tài sản ký cược hoặc đưa tài sản đặt cọc, tài sản ký cược tham gia giao dịch dân sự khác trong trường hợp được bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược đồng ý;

c) Thanh toán cho bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược.

Chi phí hợp lý quy định tại điểm này là khoản chi thực tế cần thiết, hợp pháp tại thời điểm chi mà trong điều kiện bình thường bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược phải thanh toán để đảm bảo tài sản đặt cọc, tài sản ký cược không bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng;

d) Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật để bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược được sở hữu tài sản đặt cọc, tài sản ký cược quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

đ) Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.”

Như vậy, căn cứ quy định trên, anh Phú chỉ được lập hợp đồng cho thuê xe ô tô khi được bên nhận đặt cọc là bà Ngô Thị Hà đồng ý.

5. Cuối năm 2020, ông Nguyễn Văn Năm ký hợp đồng thế chấp tài sản với Ngân hàng Y. Đến đầu năm 2021, ông Năm qua đời do bệnh nặng. Đại diện Ngân hàng Y hỏi: trường hợp này, hợp đồng thế chấp tài sản do ông Năm ký với Ngân hàng sẽ giải quyết như thế nào?

Điều 50 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về giải quyết trường hợp bên bảo đảm hoặc người có nghĩa vụ được bảo đảm là cá nhân chết hoặc bị Tòa án ra quyết định tuyên bố là đã chết như sau:

“Trường hợp bên bảo đảm, người có nghĩa vụ được bảo đảm là cá nhân chết hoặc bị Tòa án ra quyết định tuyên bố là đã chết thì việc thực hiện nghĩa vụ và xử lý tài sản bảo đảm thực hiện theo hợp đồng bảo đảm hoặc thỏa thuận khác đã được xác lập trước thời điểm bên bảo đảm, người có nghĩa vụ được bảo đảm chết hoặc trước thời điểm bị Tòa án ra quyết định tuyên bố là đã chết.

Trường hợp xác định được người hưởng di sản mà di sản đó đang là tài sản bảo đảm, người quản lý di sản mà di sản đó đang là tài sản bảo đảm thì bên nhận bảo đảm phải thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm cho người này theo địa chỉ được xác định như thông báo cho bên bảo đảm quy định tại Điều 51 Nghị định này.

Trường hợp chưa xác định được người hưởng di sản mà di sản đó đang là tài sản bảo đảm, người quản lý di sản mà di sản đó đang là tài sản bảo đảm mà nghĩa vụ được bảo đảm đã đến hạn thực hiện thì bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết.”

Như vậy, căn cứ quy định pháp luật nên trên, việc thực hiện nghĩa vụ và xử lý tài sản thế chấp thực hiện theo hợp đồng thế chấp đã được xác lập trước khi ông Nguyễn Văn Năm chết. 

6. Anh Hoàng Long ký hợp đồng thế chấp tài sản là 1.000m2 đất tại Ngân hàng P. Được sự đồng ý của Ngân hàng P, anh Long tiếp tục ký hợp đồng cho thuê đất với chị Sa và chị đã đầu tư trồng cây ăn trái trên mảnh đất này. Tháng 6/2021, Ngân hàng xử lý tài sản thế chấp của anh Long do anh không đảm bảo nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng. Chị Sa hỏi: khi Ngân hàng xử lý tài sản thế chấp thì chị có quyền thu hoạch số hoa màu chị đã đầu tư trên mảnh đất này để tiêu thụ không?

Điều 56 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về xử lý tài sản thế chấp được đầu tư như sau:

“1. Trường hợp đầu tư vào tài sản thế chấp quy định tại Điều 20 Nghị định này làm phát sinh tài sản mới hoặc tài sản tăng thêm do đầu tư (sau đây gọi là tài sản mới phát sinh) không thuộc tài sản thế chấp theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp thì giải quyết như sau:

a) Tài sản mới phát sinh có thể tách rời khỏi tài sản thế chấp mà không làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp so với giá trị của tài sản đó trước khi được đầu tư thì việc xử lý tài sản không bao gồm tài sản mới phát sinh, phần tài sản này được bên nhận thế chấp giao lại cho bên đầu tư;

b) Tài sản mới phát sinh không thể tách rời như quy định tại điểm a khoản này thì tài sản được xử lý bao gồm cả phần tài sản mới phát sinh, bên đầu tư được bên nhận thế chấp thanh toán giá trị phần tài sản này.

2. Trường hợp tài sản mới phát sinh vừa tiếp tục được dùng để thế chấp vừa được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác thì áp dụng quy định về một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ.

3. Trường hợp tài sản mới phát sinh không tiếp tục dùng để thế chấp nhưng được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác thì giải quyết như sau:

a) Tài sản mới phát sinh có thể tách rời khỏi tài sản thế chấp mà không làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp so với giá trị của tài sản đó trước khi được đầu tư thì bên nhận bảo đảm mới có quyền tách phần tài sản mà mình nhận bảo đảm;

b) Tài sản mới phát sinh không thể tách rời như quy định tại điểm a khoản này thì tài sản được xử lý theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều này. Giá trị tài sản mới phát sinh được bên nhận thế chấp thanh toán cho bên nhận bảo đảm khác.

4. Bên nhận thế chấp được thanh toán khoản tiền bồi thường thiệt hại theo quy định tại khoản 4 Điều 20 Nghị định này từ số tiền thu được trong xử lý tài sản thế chấp.

5. Việc xử lý tài sản bảo đảm được đầu tư thuộc biện pháp bảo đảm khác mà các bên không có thỏa thuận khác hoặc pháp luật liên quan không quy định khác thì áp dụng các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này.”

Như vậy, do số hoa màu này là tài sản mới phát sinh, có thể tách rời khỏi đất và không làm mất hoặc giảm sút giá trị đất nên việc xử lý tài sản thế chấp không bao gồm số hoa màu này, số hoa màu này sẽ được Ngân hàng giao lại cho chị Sa theo quy định.

7. Ông Phan Thành hỏi: Ngân hàng đã có văn bản đồng ý cho bên thế chấp đưa xe ô tô 7 chỗ hiệu Z để thay thế xe ô tô 5 chỗ hiệu K trong hợp đồng thế chấp, vậy trường hợp này ông (bên thế chấp) có được nhận lại xe ô tô 5 chỗ hiệu K không?

Điều 57 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về nhận lại tài sản bảo đảm như sau:

“1. Bên bảo đảm được nhận lại tài sản bảo đảm trong trường hợp sau đây:

a) Hoàn thành nghĩa vụ quy định tại Điều 302 của Bộ luật Dân sự;

b) Tài sản bảo đảm đã được thay thế, được trao đổi bằng tài sản khác;

c) Nghĩa vụ được bảo đảm đã được thanh toán bằng phương thức bù trừ nghĩa vụ;

d) Trường hợp khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định tài sản bảo đảm không bị xử lý.

2. Trường hợp thuộc khoản 1 Điều này mà pháp luật về đấu giá tài sản, pháp luật khác liên quan có quy định về nghĩa vụ phải thực hiện trước khi được nhận lại tài sản bảo đảm thì bên bảo đảm chỉ được nhận lại tài sản sau khi nghĩa vụ này được hoàn thành.”

Như vậy, nếu tài sản thế chấp của ông không thuộc trường hợp pháp luật về đấu giá tài sản, pháp luật khác liên quan có quy định về nghĩa vụ phải thực hiện trước khi được nhận lại thì ông Thành sẽ được nhận lại xe ô tô 5 chỗ hiệu K.

8. Bà Trần Thị Nữ hỏi: bà có thể nhận chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản đặt cọc không?

Điều 58 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về mua, nhận chuyển nhượng, nhận chuyển giao khác về quyền sở hữu tài sản bảo đảm như sau:

 “1. Người mua, người nhận chuyển nhượng, người nhận chuyển giao khác về quyền sở hữu tài sản bảo đảm (sau đây gọi là người nhận chuyển giao) có quyền sở hữu tài sản, được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.

Người nhận chuyển giao tài sản bảo đảm là cổ phần, phần vốn góp trong pháp nhân thương mại, pháp nhân phi thương mại là doanh nghiệp xã hội kế thừa quyền, nghĩa vụ của bên bảo đảm đối với cổ phần, phần vốn góp này trong pháp nhân.

2. Trường hợp tài sản bảo đảm đã được xử lý và được chuyển giao quyền sở hữu thì cơ quan có thẩm quyền áp dụng một trong các văn bản sau đây để thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu cho người nhận chuyển giao:

a) Hợp đồng mua bán, hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng chuyển giao khác về quyền sở hữu tài sản bảo đảm giữa chủ sở hữu tài sản hoặc người có quyền bán tài sản với người nhận chuyển giao;

b) Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá;

c) Hợp đồng bảo đảm hoặc văn bản khác chứng minh việc chuyển quyền sở hữu tài sản bảo đảm.

3. Trường hợp pháp luật quy định việc chuyển giao quyền sở hữu phải có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu, văn bản thỏa thuận giữa chủ sở hữu tài sản, người có quyền bán tài sản với người nhận chuyển giao hoặc giữa người phải thi hành án với người nhận chuyển giao về việc xử lý tài sản bảo đảm thì những văn bản quy định tại khoản 2 Điều này được dùng để thay thế cho các loại giấy tờ đó.

4. Người mua được tài sản bảo đảm thông qua đấu giá tài sản tại tổ chức có thẩm quyền được bảo vệ quyền lợi theo quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đấu giá tài sản, luật khác liên quan.”

Như vậy, bà Nữ được phép mua quyền sở hữu tài sản đặt cọc, đồng thời việc thực hiện mua quyền sở hữu tài sản đặt cọc phải được thực hiện theo quy định nêu trên.